Un article du quotidien national attribue le manque à gagner fiscal de la ville à la surtaxe sur les résidences secondaires. C’est passer sous silence l’essentiel : la transformation massive du parc immobilier biarrot par les plateformes de location touristique, et la réglementation qui a tout changé.
Il faut parfois lire les articles de la presse nationale sur le Pays Basque avec un dictionnaire de traduction. Le Figaro publie cette semaine un papier présentant Biarritz comme la victime de sa propre politique fiscale : en surtaxant les résidences secondaires à 60 %, la ville aurait perdu un million d’euros. Démonstration, dit-on, que vouloir freiner la spéculation immobilière peut se retourner contre soi.
L’argument est séduisant. Il est aussi faux — ou du moins, gravement incomplet.
Ce que dit Le Figaro
La surtaxe TH (taxe d’habitation) de 60 % aurait provoqué une fuite des déclarations de résidences secondaires vers les résidences principales, entraînant 750 000 € de pertes fiscales et 250 000 € de pénalités SRU — soit un million d’euros de manque à gagner directement imputable à la politique de la municipalité.
La vraie chronologie que Le Figaro ignore
Pour comprendre la situation fiscale de Biarritz, il faut replacer les faits dans leur ordre. La surtaxe TH (taxe d’habitation) à 60 % est votée en septembre 2021. À ce moment-là, Biarritz compte déjà environ 2 500 annonces actives sur Airbnb. Mais c’est en mars 2023 qu’entre en vigueur la réglementation de la Communauté d’Agglomération Pays Basque (CAPB) imposant un principe de compensation pour tout changement d’usage vers la location touristique.
Le résultat est immédiat et spectaculaire : entre mars 2023 et mars 2024, les autorisations de changement d’usage s’effondrent de 92 %. En un an. Ce n’est pas la surtaxe TH (taxe d’habitation) qui a restructuré le parc immobilier biarrot, c’est la réglementation Airbnb.
| Indicateur | Valeur |
|---|---|
| Autorisations changement d’usage mars 2023–2024 | −92 % |
| Annonces Airbnb actives à Biarritz fin 2023 | 2 500 |
| Logements biarrots en location saisonnière | 1/4 — record national hors Paris |
| Hausse du prix au m² depuis le premier confinement | +40 % |
La confusion de cause à effet
Ce que décrit Le Figaro — des propriétaires qui rebasculent leur bien en résidence principale pour échapper à la taxe — est un phénomène réel. Mais l’attribuer à la surtaxe TH (taxe d’habitation), c’est confondre le déclencheur et le contexte. Le mouvement de fond, c’est la pression exercée par des années de développement massif de la location courte durée, qui a poussé des propriétaires à optimiser leur situation fiscale de toutes les manières disponibles : déclaration en résidence principale, passage à la location longue durée pour échapper à la surtaxe, ou maintien en meublé de tourisme tant que la réglementation le permettait.
En réduisant tout cela à « la ville s’est tiré une balle dans le pied avec sa taxe », le quotidien national efface trois ans de transformation structurelle du marché immobilier biarrot et le travail de régulation mené à l’échelle de l’agglomération.
Un logement biarrot sur quatre est proposé en location saisonnière. C’est le taux le plus élevé de France hors Paris. Aucun journaliste sérieux ne peut analyser la fiscalité locale sans intégrer ce fait de structure.
Données CAPB, 2023
Ce que les comptes administratifs montrent
La lecture des comptes administratifs de la ville permet de mettre en perspective le chiffre de 750 000 € de pertes fiscales avancé par France 3, repris tel quel par Le Figaro. Cette perte est réelle, personne ne le nie. Mais elle est le résultat d’un processus en plusieurs étapes : l’explosion du parc de meublés touristiques, la contraction progressive des résidences secondaires déclarées, puis l’effet de la réglementation CAPB de 2023 qui a fermé la soupape.
Accuser la surtaxe TH (taxe d’habitation) d’en être la cause, c’est lire les effets à rebours. La surtaxe a été votée précisément parce que le parc immobilier se vidait de ses résidents permanents. Elle n’a pas créé le problème, elle a tenté d’y répondre.
Une convention fiscale pour l’avenir
La convention en cours de négociation entre la CAPB et les services fiscaux, évoquée rapidement dans l’article du Figaro sans en comprendre la portée, est précisément la réponse structurelle au problème. Elle permettra un croisement de données entre les déclarations de résidence et les relevés de consommation, ciblant les propriétaires qui occupent leur bien quelques semaines par an tout en le déclarant en résidence principale. C’est de l’investigation fiscale sérieuse, pas le « cercle vicieux » fantasmé par la presse nationale.
Biarritz paie aujourd’hui le prix de vingt ans de laisser-faire sur la location touristique. La réglementation arrive enfin. La critiquer avant même qu’elle ait produit tous ses effets, en lui imputant des dysfonctionnements qui lui préexistent, c’est exactement le genre de raccourci qui rend illisibles les politiques locales aux yeux du grand public.
Une question d’équité, au-delà du fiscal
Au-delà du manque à gagner, c’est une question d’équité qui se joue. Pour les résidents biarrots qui peinent à se loger, la fraude à la résidence principale a un effet direct : elle gonfle artificiellement les statistiques de logement, masque la réalité de la pression immobilière et freine mécaniquement la construction de logements sociaux.
Ça a un impact énorme sur le financement des collectivités, mais aussi sur le logement des gens qui habitent ici.
Pour les propriétaires biarrots qui habitent réellement leur résidence principale, en revanche, rien à craindre : les contrôles cibleront les multi-occupants dont aucun indice ne corrobore l’occupation effective à l’année, consommations d’eau et d’électricité en tête.
Pour la nouvelle majorité municipale, c’est un premier signal envoyé. Sur le logement, axe central de la campagne des deux listes fusionnées (Blanco / Dussaussois), la municipalité entend récupérer les leviers que la commune n’a jamais eus, par le biais de l’agglomération. Là où Le Figaro voit un « cercle vicieux », il faut lire une politique de long terme qui commence à se doter des outils de son application.
Ici Biarritz · Mai 2026 · Journalisme local indépendant — Zilbor